海绵

  随着中国城市化进程由高速扩张的外延式增长转向存量提质的内涵式发展新阶段，“城市更新”已成为推动城市高质量、可持续发展的关键抓手。国家“十四五”规划首次明确了城市更新的主要框架，后续政策与实践进一步将其细化为八大重点任务或方面。

  本文将逐一解析城市更新八个方面主要内容，包括：一、加强既有建筑改造利用；二、推进城镇老旧小区整治改造；三、开展完整社区建设；四、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；五、完善城市功能；六、加强城市基础设施建设改造；七、修复城市生态系统；八、保护传承城市历史文化。

  加强既有建筑改造利用，是城市更新在建筑单体层面的核心体现，是对城市存量建筑资源的再活化。其内涵超越了简单的建筑维护，涵盖了功能置换、性能提升、节约能源改造、安全加固和空间挖潜等多重维度。在“增量约束”的背景下，盘活规模庞大的既有建筑存量，是实现城市可持续发展的必然选择。

  保障建筑安全：对存在结构安全风险隐患的建筑做加固改造，消除安全风险，保障人民群众生命财产安全。

  提升建筑性能：通过节能、节水、绿色化改造，降低建筑能耗和碳排放，响应国家“双碳”战略目标。

  优化空间功能：适应新的社会经济需求，对建筑内部空间进行重新规划和改造，植入新功能、新业态，提升建筑的使用效率和经济价值。

  延长建筑寿命：通过科学的改造和维护，延长建筑的有效使用的时间，实现资源的节约集约利用。

  改善居住和工作环境：提升建筑的舒适度、便利性和美学价值，为使用者提供更高品质的空间体验。

  居住建筑改造：重点是改善居住条件，如老旧住宅的抗震加固、加装电梯、管线更新、外墙保温改造、户内空间优化等。

  公共建筑改造：如老旧办公楼改造为长租公寓、联合办公空间；闲置商场改造为文化艺术中心或社区服务综合体；学校、医院等公共服务设施的扩容和现代化升级。

  工业建筑改造：这是城市更新中的一个亮点领域，大量老旧厂房被改造为创意产业园、博物馆、科技孵化器、商业综合体等，实现了“工业锈带”向“生活秀带”、“科创绣带”的华丽转身。

  历史建筑活化利用：在严格遵循“保护为主”原则的前提下，通过修缮、加固和功能植入，使历史建筑在当代社会中重焕生机，成为城市文化的新地标（此部分与方面八交叉）。

  实施路径上，一般会用“一栋一策”的精细化策略，涉及前期诊断评估、改造方案设计、多方资金筹措（政府补贴、产权方自筹、社会资本参与）、专业化施工和后期运营管理等全链条环节。

  绿色化与低碳化：结合“双碳”目标，既有建筑改造逐渐重视绿色技术的应用，如高效节能门窗、屋顶光伏、雨水回收系统、绿色建材等，力求实现建筑全生命周期的碳减排。

  数字化与智能化：建筑信息模型（BIM）技术被大范围的应用于改造前的检测、设计和施工模拟，实现了精准改造。改造后的建筑则普遍植入智能化管理系统（楼宇自控、智能安防、智慧停车等），提升运营效率和使用者真实的体验，形成“数字孪生”楼宇。

  功能复合化：单一功能的建筑改造慢慢的变少，取而代之的是“混合功能”的植入，如“商业+办公+居住”或“文化+科技+旅游”的复合模式，以应对城市生活和产业高质量发展的多元化需求。

  城镇老旧小区改造是城市更新中覆盖面最广、与民生联系最紧密的部分，是一项重大的民生工程和发展工程。它主要针对2000年以前建成、普遍存在设施落后、功能不全、环境脏乱、管理缺失等问题的居住小区，进行基础类、完善类、提升类的综合性改造。

  改善基本居住条件：解决居民最关心、最直接、最现实的问题，如“水电气路暖”等基础设施老化、屋面渗漏、下水道堵塞等，补齐民生短板。

  提升社区安全水平： 消除消防、燃气、用电等安全风险隐患，完善安防设施，加固有安全风险的楼栋。

  完善社区服务功能：增设养老、托育、助餐、文体、停车等公共服务设施，满足居民“一老一小”等全年龄段的需求。

  建立长效管理机制：推动小区引入专业物业管理或建立居民自治组织，实现改造后成果的常态化、长效化维护。

  基础类（必改项）：重点是满足居民安全需要和基本生活需求的内容。包括市政配套基础设施改造提升（如水、电、气、暖、通信管线等），以及小区内建筑物公共部位维修（如屋面防水、楼道修缮）等 [[20]]。

  完善类（鼓励项）：重点是满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容。包括环境及配套设施改造建设（如垃圾分类设施、无障碍设施、安防、照明），以及有条件的小区加装电梯、配建停车场（库）等。

  提升类（引导项）：重点是丰富社区服务供给、提升居民生活质量的内容。包括养老、托育、卫生服务、文化休闲、体育健身、便民商业等公共服务设施的配套建设。

  实施路径上，强调“自下而上”的居民参与机制，充分征求居民意见，形成“菜单式”改造方案。资产金额来源采取“政府、居民、社会力量”合理共担的模式。同时，鼓励在改造中统筹片区资源，将多个相邻小区联动改造，共享配套设施。

  从“工程改造”到“社区营造”：改造的重点不仅在于硬件设施的更新，更在于通过改造过程激发社区活力，重塑邻里关系，培育社区文化，实现从物理空间改善到社会关系重构的跃升。

  “完整社区”理念的融入：老旧小区改造慢慢的变多地与“完整社区”建设相结合（详见方面三），以“15分钟社区生活圈”为目标，系统性地配置各类公共服务设施。

  引入社会资本与专业力量：鼓励市场化力量，如物业公司、专业养老机构、资产管理公司等参与老旧小区改造和后续运营，探索可持续的商业模式，例如通过增设经营性设施（如社区食堂、便利店）的收益来反哺小区的长效管理。

  完整社区建设是城市更新在社区层面的系统性集成，旨在为居民提供安全、便捷、舒适、和谐的社区生活环境。它超越了单一项目的改造，强调在一定地理范围内（通常是“15分钟步行可达”），系统性地配齐基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施和公共活动空间。

  织补社区服务网络：针对居住社区都会存在的公共服务设施不足、布局不均的问题，查漏补缺，构建覆盖全年龄段、满足多元化需求的社区服务体系。

  营造宜居生活场景：打造安全、整洁、有序的社区环境，提供充足的绿色空间和交往空间，提升居民的归属感和幸福感。

  构建社区治理共同体：以空间营造为契机，推动居民、社区组织、物业、商家等多方参与社区事务，形成共建共治共享的良好治理格局。

  提升社区韧性：完善社区应急设施和管理体系，提高社区应对突发公共卫生事件、自然灾害等风险的能力。

  完善基本公共服务设施：重点是“一老一小”服务设施，如社区养老服务站、日间照料中心、老年食堂、社区托育点、儿童活动场地等。同时包括社区卫生服务站、文化活动室、警务室等。

  健全便民商业服务设施：配建或引导布局菜市场、便利店、早餐店、维修点、理发店等与居民日常生活紧密关联的商业业态。

  优化市政配套基础设施：完善社区道路、慢行系统、停车设施、充电桩、快递末端配送设施、无障碍设施等。

  营造公共活动空间：建设社区公园、口袋公园、健身广场、林下空间等，为居民提供交往、休闲、锻炼的场所。

  实施路径上，通常以街道或若干社区为单元进行统筹规划，通过“社区体检”全面评估现状短板，制定建设方案。实施方式灵活多样，包括利用存量房子改造、利用零星地块插建、与老旧小区改造捆绑实施等。

  “全龄友好”与“儿童友好”：社区规划设计更加关注不同年龄群体的需求，特别是老年人的无障碍出行、社交需求，以及儿童的安全玩耍、自然探索需求。

  智慧社区建设： 运用物联网、大数据、人工智能等技术，打造智慧安防、智慧停车、智慧物业、线上社区服务平台等，提升社区管理效率和居民生活便利度 。

  强调公共空间的设计感与参与性： 社区公共空间的设计不再是简单的功能堆砌，而是更看重美学、文化和互动性，并鼓励居民参与设计、建设和维护过程，使其成为真正的“家门口的会客厅”。

  这一方面聚焦于城市中功能衰退、环境恶劣、存在安全风险隐患的特定片区，是城市更新攻坚克难的重点区域。这三类区域各有特点：

  老旧街区：通常指历史形成、建筑风貌独特但设施陈旧、活力不足的商业或居住街区。

  老旧厂区：指伴随产业体系调整而停产、搬迁的工业遗产，占地面积大，建筑具有时代特征。

  城中村：城市快速扩张过程中形成的特殊二元结构区域，都会存在建筑密度高、公共设施缺失、安全风险隐患突出、社会治理复杂等问题。

  消除安全风险隐患：彻底整治消防、结构、治安等各类安全问题，是改造的底线要求。

  改善人居环境：完善基础设施和公共服务配套，提升环境品质，使之达到城市平均水平。

  激发片区活力：通过功能置换、产业植入、文脉彰显，推动片区经济复苏和社会再生。

  促进社会融合：特别是针对城中村，通过改造逐步消除其与城市周边地区的社会经济隔阂，促进外来人口的社会融入。

  保护与活化并重：对于具有历史背景和文化价值的老旧街区和厂区，要在保护其历史风貌和工业遗产的基础上进行活化利用 [[25]]。

  老旧街区改造：重点是“微改造”，通过建筑立面整治、公共空间营造、市政管网更新、业态引导升级、历史元素挖掘等方式，重塑街区风貌与活力。例如，将传统商业街升级为兼具购物、餐饮、文化、旅游等多功能的特色街区。

  老旧厂区改造：主要模式是“功能置换”，将高大宽敞的厂房改造为办公、商业、文化、展览等空间，同时保留有代表性的工业遗迹，形成独特的空间体验和文化氛围。

  城中村改造：这是最复杂的一类。当前政策导向是审慎把握拆除和重建的范围，鼓励采用“整治提升”和“拆整结合”的模式。主要内容有：消防通道打通、水电燃气管网入户、污水治理、公共服务设施增补、建筑安全加固和立面美化等。对于少数无法通过整治改善的区域，再采取拆除新建的方式。

  从单一改造到片区统筹：改造不再局限于单个地块，而是将街区、厂区、城中村及其周边区域进行一体化规划，系统解决交通、公共服务、产业联动等问题。

  注重运营前置：在改造方案设计阶段就引入专业的商业或产业运营机构，确保改造后的空间能够精准对接市场需求，实现可持续运营。

  探索多元化的投融资和利益平衡机制：积极引入社会资本，探索政府和社会资本合作（PPP）、房地产投资投资基金（REITs）等模式。同时，格外的重视原产权人、居民、村集体等各方利益的协调与保障，确保改造过程平稳、结果共享。

  完善城市功能是城市更新的宏观目标之一，旨在通过对城市空间结构的优化和公共服务设施的系统性补充，提升城市的综合承载力、服务能力和运行效率。它关注的是城市作为一个整体，其各项功能是否完备、布局是不是合理、供给是否充足。

  优化城市空间结构：推动城市从“单中心”向“多中心、组团式”发展，疏解中心城区非核心功能，促进产城融合、职住平衡。

  补齐公共服务短板：系统性地增加教育、医疗、文化、体育等大型公共服务设施的供给，并优化其空间布局，提升服务的公平性和可及性。

  构建高效交通体系：完善城市路网结构，全力发展公共交通，构建便捷的慢行系统，缓解交通拥堵。

  提升城市韧性：建设海绵城市，完善防洪排涝、防灾减灾等设施体系，提高城市应对各类风险挑战的能力。

  推动城市体检：定期对城市各项功能做全面评估，识别功能短板和空间错配问题，为城市更新项目立项提供科学依据。

  建设区域性公共服务中心：在城市副中心、新城新区等重点区域，高标准规划建设大型医院、学校、体育场馆、文化中心等，引导人口和功能合理分布。

  利用存量资源补短板：通过盘活闲置土地、改造低效楼宇等方式，在建成区内“插针式”地补充小型、分散、嵌入式的公共服务设施。

  城市“留白增绿”：划定并严守城市绿线，通过拆违建绿、见缝插绿等方式，增加城市公共绿地和开放空间。

  以人为本的尺度回归：城市功能完善的关注点从宏大的地标性建筑，转向与市民日常生活息息相关的“小而美”的公共设施，如口袋公园、社区书房、城市驿站等。

  功能复合与空间共享：鼓励公共设施的“一馆多用”和分时段共享，例如学校的体育场馆在课余时间向社区开放，最大化利用公共资源。

  基于大数据的精准规划：利用手机信令、交通刷卡等大数据分析城市人动规律和功能需求，为公共服务设施的选址和规模确定提供更精准的决策支持。

  城市基础设施是维持城市正常运行的“生命线”，其建设改造是城市更新的“里子工程”。这一方面不仅包括对老旧、破损基础设施的维修更新，更涵盖了应用新技术、新理念对整个基础设施体系进行系统性升级，以适应未来城市发展的需要。

  保障城市运行安全：消除老旧管网、道路桥梁等存在的安全风险隐患，确保水、电、气、热等基础供应的稳定可靠。

  提升运行效率：通过技术升级和智能化改造，提高基础设施的服务能力和管理效率，降低运行成本。

  增强城市韧性：提高基础设施应对极端天气、自然灾害等冲击的抵御和恢复能力，例如建设“水弹性城市”以应对内涝。

  支撑新经济发展：布局建设5G基站、物联网、数据中心等新型基础设施（新基建），为城市数字化转型提供底层支撑。

  市政管网系统：对老化的供水、排水、燃气、供热等地下管网进行更新改造，推广管网漏损检测和修复技术，有条件的地区推进综合管廊建设。

  交通基础设施：对城市道路进行病害治理和优化改造，打通“断头路”，加密支路网，完善公共交通场站和慢行网络（自行车道、步行道）。

  环境卫生设施：升级改造垃圾转运站、公共厕所，全方面推进生活垃圾分类收运体系建设。

  新型基础设施：加快5G网络、千兆光网的深度覆盖，建设智能充电桩网络，推进智慧灯杆等多功能杆件的整合应用。

  系统化与网络化：基础设施改造从过去的“点状”维修转向“线状”和“网状”的系统性更新，强调不同系统间的协同与整合。

  智慧化运维：大范围的应用传感器、物联网、GIS等技术，对基础设施进行实时监测、智能预警和精细化管理，实现“智慧管网”、“智慧交通”等 [[29]][[30]]。

  韧性城市理念的全面融入：“水弹性城市”建设成为排水系统改造的标配，通过“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，实现雨水的自然积存和净化。供电系统则向分布式、智能化的微电网方向发展，增强抗灾能力。

  修复城市生态系统，是将生态文明理念融入城市更新全过程的具体体现。它旨在扭转过去城市建设中对自然生态的侵占和破坏，通过一系列修复和保育措施，恢复城市中受损的自然山水林田湖草等生态空间，构建健康的城市生态网络，实现人与自然和谐共生。

  保护和恢复生态本底：严格保护城市中的山体、河流、湖泊、湿地、林地等重要生态资源，修复其生态功能。

  构建城市生态网络：连通被城市建设割裂的生态斑块，构建由生态廊道、绿道、滨水空间等组成的连续生态网络。

  提升生态服务功能：增加城市绿地和水体面积，发挥其净化空气、调节气候、涵养水源、维持生物多样性等重要作用。

  为市民提供优质生态产品：让市民能够方便地亲近自然，享受高质量的生态环境和绿色开敞空间。

  山体修复：对因采石、开发等活动造成破损的山体进行植被恢复和景观再造，消除地质灾害隐患。

  水环境治理与修复：开展城市黑臭水体治理，实施清淤疏浚、岸线整治、水生植被恢复等工程，重现“清水绿岸、鱼翔浅底”的景象。

  废弃地生态修复：将废弃的矿场、垃圾填埋场、工业棕地等改造为生态公园或湿地公园。

  生物多样性保护：在城市公园、绿地和水体设计中，注重营造适宜本土动植物栖息的环境，构建多层次的植物群落。

  城市绿道和公园体系建设：规划建设贯穿全城的绿道网络，串联起各类公园、绿地和自然保护区，形成市民休闲游憩的绿色脉络。

  基于自然的解决方案（NbS）：慢慢的变多地采用模仿自然ECO运行规律的方法来解决城市环境问题，如利用人工湿地净化污水，利用植草沟管理雨水径流等，这样的形式成本更低、效益更综合。

  生态与游憩功能的高度融合：生态修复项目不再仅仅是环境工程，而是与城市公共空间、文化旅游、科普教育等功能紧密结合，成为市民喜爱的多功能复合型空间。

  全域视角下的生态规划：城市生态修复不再局限于单个项目，而是从整个城市乃至区域的尺度，系统规划“山水林田湖草”生命共同体的保护与修复格局。

  保护传承城市历史背景和文化，是城市更新的“铸魂工程”。它强调在更新过程中，要像爱惜自己的生命一样保护好城市历史背景和文化遗产，延续城市文脉，彰显城市特色 。这不仅包括对有形的物质文化遗产（如历史建筑、历史街区、遗址）的保护，也包括对无形的文化遗产（如老字号、传统技艺、地方风俗）的传承和弘扬。

  保护历史真实性与风貌完整性：严格遵循“修旧如旧”的原则，最大限度地保留历史背景和文化遗产的原始信息和空间格局。

  推动活化利用：在有效保护的前提下，通过功能植入和业态升级，使历史背景和文化资源融入当代城市生活，实现其文化价值和经济价值的再创造。

  延续城市记忆：保护那些承载着市民集体记忆的场所和元素，如老地名、古树名木、工业遗存等，维系城市的认同感和归属感。

  塑造城市特色风貌：将历史背景和文化元素融入新的城市设计和建筑中，形成“古今交融、新旧共生”的独特城市风貌。

  历史背景和文化资源普查与认定：全面梳理城市范围内的历史文化资源，建立保护名录，划定保护范围和建设控制地带。

  历史建筑修缮与维护：采用传统工艺和材料，对历史建筑进行精细化的保养和修复。

  历史文化街区整体保护：不仅保护街区内的历史建筑，更要保护其传统街巷格局、空间肌理和整体风貌，通过“微改造”的方式改善基础设施和人居环境。

  工业遗产保护利用：保留有代表性的厂房、仓库、设备、构筑物等，将其改造为博物馆、创意空间、公共艺术中心等。

  非物质文化遗产的传承：在历史地段中为老字号、传统手工艺人提供经营和展示空间，举办民俗文化活动，让非遗“活”在当下。

  从“点线保护”到“片区保护”：保护的视野从单个建筑、单条街道，扩展到包含更丰富历史环境信息的整个历史地段，注重历史环境的整体性和氛围感。

  数字化保护与展示：运用三维激光扫描、无人机倾斜摄影等技术，为历史背景和文化遗产建立高精度的数字档案。同时，通过VR/AR等技术，为公众提供沉浸式的文化体验。

  “文化+”产业融合：积极探索历史背景和文化资源与旅游、创意、科技、商业等产业的深层次地融合，打造具有独特魅力的文化消费新场景，实现文化传承与经济发展的良性互动。

  综上所述，城市更新的八个主要方面—从微观的既有建筑改造，到中观的社区、街区更新，再到宏观的功能完善、生态修复与文化传承—共同构成了一幅指导中国城市未来发展的系统性行动纲领。它们深刻反映了中国城市发展理念的重大转变：从追求速度和规模，转向追求质量和内涵；从大规模增量扩张，转向存量优化和品质提升。

  这八个方面既各有侧重，又紧密相连，形成了一个推动城市有机更新、实现高水平发展的完整逻辑闭环。未来的城市更新实践，一定要坚持系统观念，统筹推进八个方面的工作，以精细化的“绣花”功夫，处理好保护与发展、政府与市场、硬件与软件、当前与长远等多重关系。通过持续深入地实施城市更新行动，我们有理由相信，中国的城市必将变得更宜居、更有韧性、更具活力、更富魅力。返回搜狐，查看更加多